I fenomeni infiltrativi rappresentano una delle principali cause di contenzioso in ambito condominiale. Quando un’unità immobiliare di proprietà esclusiva subisce pregiudizi derivanti da perdite d’acqua, umidità o ammaloramento delle strutture, la questione centrale consiste nell’individuare correttamente il soggetto tenuto al risarcimento del danno e al ripristino dello stato dei luoghi.
La Giurisprudenza di legittimità e di merito ha consolidato negli ultimi anni principi rigorosi che definiscono il perimetro della responsabilità della compagine condominiale e dei singoli proprietari.
1. Il Condominio come “custode” e la responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.
Ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile, “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
In materia condominiale è principio pacifico che il Condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni elencati dall’art. 1117 c.c. (quali tetti, lastrici solari, facciate, fondazioni e impianti fino al punto di diramazione), sia obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali parti comuni non rechino pregiudizio ad alcuno (Trib. Reggio Calabria, sent n. 1114/2024; Trib. Benevento, sent. n. 1330/2024; Trib. Napoli Nord, sent. n. 4896/2024).
Come ribadito anche dalla più recente Giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass., ord. n. 8432/2026; Cass., ord. n. 8432/2026), la responsabilità ex art. 2051 c.c. ha natura oggettiva:
- essa si fonda sul mero rapporto di custodia, inteso come relazione di fatto e disponibilità giuridica tra la cosa dannosa e colui che ha l’effettivo potere di controllo su di essa, e non su una presunzione di colpa (Cass., ord. n. 8432/2026; Trib. Benevento, sent. n. 1330/2024; Trib. Napoli Nord, sent. n. 4896/2024);
- ai fini dell’imputazione della responsabilità resta estraneo il comportamento tenuto dal custode o l’osservanza o meno di uno specifico obbligo di vigilanza (Cass., ord. n. 8432/2026; Trib. Benevento, sent. n. 1330/2024; Trib. Savona, sen. n. 311/2021).
Il Condominio risponde dei danni cagionati dalle parti comuni alle porzioni di proprietà esclusiva anche qualora i pregiudizi siano imputabili a vizi edificatori dello stabile (salva l’eventuale responsabilità concorrente del costruttore) o a difetti originari di manutenzione (Trib. Reggio Calabria, sent. n. 1114/2024; Trib. Benevento, sent. n. 1330/2024; Trib. Napoli Nord, sent. n. 4896/2024; Trib. Trani, sent. n. 137/2024).
2. L’onere della prova e la nozione di “caso fortuito”
La natura oggettiva della responsabilità da cose in custodia incide direttamente sul riparto dell’onere probatorio in giudizio (Cass., ord. n. 8432/2026; Trib. Reggio Calabria, sent. n. 1114/2024; Trib. Torino, sent. n. 4927/2021):
- onere del danneggiato: il proprietario (o il conduttore) dell’immobile danneggiato che agisce per il risarcimento deve provare esclusivamente l’esistenza dell’evento dannoso, la relazione di custodia e il nesso di causalità tra la parte comune (es. copertura condominiale, tubazione, facciata) e il pregiudizio subito (Cass., ord. n. 8432/2026; Trib. Reggio Calabria, sent. n. 1114/2024; Trib. Napoli Nord, sent. n. 4896/2024; Trib. Trani, sent. n. 137/2024);
- prova liberatoria del Condominio: una volta dimostrato il nesso eziologico, grava sul Condominio l’onere di provare il caso fortuito (Cass., ord. n. 8432/2026; Trib. Reggio Calabria, sent. n. 1114/2024; Trib. Napoli Nord, sent. n. 4896/2024; Trib. Torino, sent. n. 4927/2021). Il caso fortuito consiste in un fattore esterno, imprevedibile in termini oggettivi ed eccezionale, idoneo a interrompere la sequenza causale (comprensivo del fatto del terzo o della colpa esclusiva dello stesso danneggiato). La Giurisprudenza di merito ha più volte precisato che le carenze o i difetti di manutenzione non integrano mai gli estremi del caso fortuito, ma costituiscono, al contrario, il presupposto stesso dell’obbligazione risarcitoria (Trib. Napoli Nord, sent. n. 4896/2024).
3. Lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo: il concorso di responsabilità
Una fattispecie particolarmente frequente riguarda le infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello che, pur essendo di proprietà o in uso esclusivo a un singolo condomino, svolge al contempo funzione di copertura per le unità immobiliari sottostanti (Trib. Catania, sentenza n. 866/2024; Trib. Napoli Nord, sent. n. 1788/2025).
Nel solco di quanto tracciato dalle Sezioni Unite (SS.UU., sent. n. 9449/2016) e costantemente applicato dalla Giurisprudenza successiva (Cass., ord. n. 16741/2021; Trib. Catania, sent. n. 866/2024; Trib. Napoli Nord, sent. n. 1788/2025), dei danni da infiltrazioni rispondono in via concorrente:
- il proprietario o usuario esclusivo, quale custode diretto della superficie del lastrico o della terrazza ai sensi dell’art. 2051 c.c. (Trib. Catania, sent. n. 866/2024; Trib. Napoli Nord, sent. n. 1788/2025);
- il Condominio, in forza degli obblighi conservativi delle parti comuni che incombono sull’amministratore (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e sull’assemblea, tenuta a deliberare le opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.) (Trib. Catania, sent. n. 866/2024; Trib. Napoli, sent. n. 3707/2020; Trib. Napoli Nord, sent. n. 1788/2025).
Salva la rigorosa prova contraria che dimostri l’imputabilità esclusiva del danno alla condotta di uno solo dei soggetti (ad esempio, per opere o manufatti realizzati dal singolo proprietario che abbiano alterato le pendenze o compromesso la guaina impermeabilizzante), il concorso di responsabilità e il riparto delle spese — sia di riparazione che di risarcimento — seguono il criterio legale dettato dall’art. 1126 c.c. (Trib. Napoli, sent. n. 3707/2020; Trib. Catania, sent. n. 866/2024; Trib. Napoli Nord, sent. n. 1788/2025), ovvero:
- 1/3 a carico del proprietario o usuario esclusivo del lastrico;
- 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio (o della parte di questo) a cui il lastrico serve da copertura.
3.1 Il caso delle gronde e delle pluviali
Diverso è il regime qualora le infiltrazioni non derivino direttamente dalla struttura del lastrico di proprietà esclusiva, bensì dai canali di scarico delle acque meteoriche, dalle gronde o dai doccioni (Trib. Benevento, sent. n. 1330/2024).
La Giurisprudenza chiarisce che tali elementi, svolgendo una funzione indispensabile all’uso e al godimento comune per lo smaltimento delle acque piovane dell’intero edificio, rientrano tra i beni comuni ex art. 1117 c.c. a prescindere dal regime proprietario del terrazzo; pertanto, la responsabilità e i relativi costi si ripartiscono tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà ex art. 1123 c.c., senza applicare il criterio speciale dell’art. 1126 c.c., a meno che non si tratti di tubazioni destinate al servizio esclusivo di una singola proprietà individuale (Cass., ord. n. 16625/2019).
4. Solidarietà passiva e la duplice veste del condomino danneggiato
Gli orientamenti più recenti della Suprema Corte hanno ulteriormente precisato due aspetti fondamentali sul piano dell’azione risarcitoria e della ripartizione economica del danno:
a) La responsabilità solidale ex art. 2055 c.c.
Poiché la responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti da parti comuni ha natura extracontrattuale, trova piena applicazione la regola della solidarietà passiva di cui all’art. 2055 c.c. (Cass., ord. n. 94672023; Cass., ord. n. 16741/2021). Quando il danno è imputabile a più soggetti (ad esempio, al condominio e al proprietario esclusivo della terrazza, ovvero ai singoli condomini), tutti sono obbligati in solido al risarcimento verso il danneggiato, il quale non è tenuto ad agire pro quota contro ciascun debitore, ferma restando la successiva ripartizione nei rapporti interni secondo le quote millesimali (art. 1123 c.c.) o secondo i criteri dell’art. 1126 c.c. (Cass., ord. n. 94672023; Cass., ord. n. 16741/2021).
b) L’obbligo di contribuzione pro quota del danneggiato
Qualora il soggetto danneggiato dalle infiltrazioni sia esso stesso un condomino dell’edificio, egli assume la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio (Cass., ord. n. 28528/2025; Cass., ord. n. 9467/2023). Tuttavia, come ribadito dalla recente Giurisprudenza di legittimità (Cass., ord. n. 28528/2025; Cass., ord. n. 28528/2025) e di merito (Trib. Benevento, sent. n. 1330/2024), il condomino danneggiato non è esonerato dall’obbligo di contribuire a propria volta, in proporzione alla propria quota millesimale, sia alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, sia alla rifusione dei danni cagionati. Tale obbligo, infatti, non deriva da una specifica condotta illecita a lui attribuibile, ma trova la propria fonte direttamente nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c. (Trib. Benevento, sent. n. 1330/2024; Cass., ord. n. 28528/2025; Cass., ord. n. 9467/2023).
5. Voci di danno risarcibili e coperture assicurative
Oltre al danno patrimoniale diretto – coincidente con i costi necessari per il ripristino delle murature, degli intonaci ammalorati, nonché per eventuali spese accessorie documentate (quali traslochi, deposito mobili o oneri tecnici di direzione lavori) – la Giurisprudenza riconosce, ove rigorosamente allegato e provato, anche il danno non patrimoniale, qualora la persistenza di infiltrazioni e muffe insalubri comprometta la salubrità degli ambienti domestici, ledendo il diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno dell’abitazione (Trib. Napoli Nord, sent. n. 4896/2024; Trib. Catania, sent. n. 866/2024; Trib. Napoli Nord, sent. n. 1788/2025).
Quanto all’operatività delle polizze assicurative condominiali (“fabbricati”), occorre prestare particolare attenzione alle condizioni contrattuali: frequentemente le compagnie assicurative eccepiscono l’inoperatività della garanzia per i danni derivanti da “umidità, stillicidio e in genere da insalubrità dei locali” dovuti a vetustà o omessa manutenzione, restando a carico del Condominio assicurato l’onere di dimostrare che l’evento lesivo rientra effettivamente nel perimetro del rischio garantito dal contratto (Cass., sent. n. 1114/2024).
