In materia di spese condominiali straordinarie, quando un appartamento è concesso inlocazione, l’arrivo di una delibera condominiale per il rifacimento della facciata, del tetto o degli impianti comuni solleva sempre la stessa domanda: chi deve sostenere la spesa?
La risposta richiede di tenere distinti due piani:
- il rapportoesterno, tra condominio e proprietario;
- il rapportointerno, tra locatore e conduttore, regolato dalla legge e dal contratto di locazione.
Confondere questi due piani è la causa più frequente di contenzioso.
1. Il quadro normativo di riferimento sul riparto delle spese condominiali straordinarie
Le norme principali sono tre.
L’art. 1576 c.c.stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore.
L’art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392individua gli oneri accessori posti a carico del conduttore, salvo patto contrario:
- servizio di pulizia;
- funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore;
- fornitura di acqua ed energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria;
- spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
- fornitura di altri servizi comuni.
Le spese di portineria gravano sul conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
L’art. 1123 c.c.disciplina la ripartizione delle spese tra i condomini. Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
L’elenco dell’art. 9 riguarda esclusivamente spese di gestione, consumo e manutenzione ordinaria. Le spese straordinarie restano estranee al perimetro degli oneri ripetibili dal conduttore.
2. Il rapporto con il condominio: risponde sempre il proprietario
Nei confronti del condominio, l’obbligato è il condomino, cioè il proprietario o il titolare di altro diritto reale sull’unità immobiliare. Questo vale anche quando l’immobile è locato.
La legittimazione passiva.La Cassazione ha ribadito che, nell’azione dell’amministratore per il recupero dei contributi, è passivamente legittimato l’effettivo condomino. La responsabilità pro quota si fonda sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale (Cass., 19.10.2022, n. 30877).
Il rimborso dall’inquilino.In tema di spese non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore, il quale può poi rivalersi sul conduttore. L’amministratore è legittimato ad agire solo nei confronti del proprietario (Trib. Roma, sent. n. 21673/2018).
La posizione del conduttore.Le norme che ripartiscono le spese tra proprietario e conduttore (art. 1576 c.c. e art. 9 L. 392/1978) valgono soltanto nei rapporti interni tra le parti del contratto (Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 21673/2018). Le clausole che pongono gli oneri a carico del conduttore sonores inter alios actaper il condominio. Ne derivano due conseguenze (Trib. Roma, sent. n. 21673/2018):
- il condominio non può avvantaggiarsene agendo direttamente contro l’inquilino;
- il condominio non può vedersi opporre il contratto quando agisce contro il proprietario.
La L. 392/1978 disciplina i rapporti tra locatore e conduttore senza innovare la normativa generale sul condominio. È quindi esclusa un’azione diretta dell’amministratore verso i conduttori (App. Roma, sent. n. 8161/2018).
Questa regola vale anche se il contratto prevede il pagamento diretto dell’inquilino all’amministratore (App. Roma, sent. n. 8161/2018). Nulla esclude che il conduttore versi direttamente le spese di sua spettanza. Tuttavia, in mancanza di pagamento, il debito verso il condominio resta del proprietario, che potrà poi recuperarlo dal conduttore.
3. Il rapporto interno: il criterio della natura dell’intervento
Nei rapporti tra locatore e conduttore, il criterio guida è latipologia dell’intervento.
Spese a carico del locatore.Una recente pronuncia di merito, in linea con un orientamento diffuso, pone a carico del locatore:
- le spese per il rifacimento degli impianti e delle facciate;
- in genere, le spese per le opere comuni di natura straordinaria;
- i costi derivanti da casi fortuiti;
- i costi dovuti alla vetustà del bene;
- le spese di adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.
Spese a carico del conduttore.Sono a carico del conduttore, salvodiverso accordo, i costi ordinari di gestione e di piccola manutenzione legati al normale uso del bene.
Lo stesso principio ha trovato conferma anche fuori dall’ambito strettamente condominiale. È stato escluso che rientrino nella piccola manutenzione a carico del conduttore gli interventi sugli impianti interni (elettrico, idrico, termico) necessari a ricondurre l’immobile in buono stato locativo, quando dipendono da uso e vetustà.
Le tabelle ministeriali.Per ridurre il contenzioso sono state elaborate tabelle di ripartizione delle voci tra locatore e conduttore. La giurisprudenza le richiama come strumento di riferimento, citando in particolare la Tabella allegata al decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017.
La loro portata vincolante dipende dal tipo di contratto e dal richiamo che ne fanno le parti. Non vanno quindi considerate automaticamente applicabili a ogni locazione.
La distinzione nei bilanci condominiali.Assume rilievo pratico la distinzione, nei riparti dell’amministratore, tra:
- spese “generali”: manutenzione straordinaria, assicurazione, compenso dell’amministratore, adeguamenti normativi;
- spese “ripetibili”: funzionamento e ordinaria manutenzione dei servizi.
Questa distinzione è stata valorizzata in giudizio per verificare che al conduttore non fossero state addebitate spese straordinarie (Trib. Torino, sent. n. 3684/2017).
Le singole voci contestate.Il carattere straordinario va accertato voce per voce. In una controversia relativa a una locazione non abitativa, voci come l’assicurazione dello stabile o le spese amministrative e bancarie non sono state ritenute di carattere straordinario. Sono state invece respinte le contestazioni rimaste generiche (App. Roma, sent. n. 6097/2020).
4. Il ruolo del conduttore nell’assemblea condominiale
L’art. 10 L. 392/1978attribuisce al conduttore due prerogative:
- ildiritto di voto, in luogo del proprietario, nelle delibere su spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria;
- ildiritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
In materia di riscaldamento e condizionamento, la facoltà di impugnare le delibere spetta agli inquilini (Cass., 5.01.2017, n. 151). Per tutte le altre materie, comprese quelle che comportano spese straordinarie, il potere di impugnazione resta ai titolari di diritti reali.
L’obbligo di informazione del locatore.La giurisprudenza di merito, richiamando un orientamento espresso della Suprema Corte (Cass., 3.10.2005, n. 19308), individua in capo al locatore un obbligo di informare il conduttore delle assemblee (Trib. Roma, sent. n. 7680/2024). Il suo inadempimento non esonera l’inquilino dagli oneri condominiali in generale, lo legittima soltanto a rifiutare i maggiori oneri derivanti da delibere adottate in sua assenza per mancata informazione (Trib. Roma, sent. n. 7680/2024).
5. Le deroghe convenzionali
L’art. 9 L. 392/1978 fa espressamente salvo il “patto contrario” per gli oneri accessori. La possibilità di trasferire sul conduttore anche le spese straordinarie va però valutata con attenzione, distinguendo il tipo di locazione.
Locazioni a uso diverso dall’abitativo.La giurisprudenza riconosce un ampio spazio all’autonomia privata. Le parti possono determinare il contenuto economico del contratto anche ponendo a carico del conduttore oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria in misura più gravosa (App. Roma, sent. n. 6097/2020).
In senso analogo, in ambito tributario e per un immobile adibito a sede operativa di una società, è stata ritenuta efficace una clausola che poneva a carico del conduttore le spese, anche straordinarie, riguardanti impianti e servizi.
Sempre per queste locazioni resta applicabile l’art. 23 L. 392/1978. Tale norma consente al locatore di chiedere un aumento del canone, non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato, a fronte di opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità.
Anche in questo ambito, il locatore non può pretendere somme prive di giustificazione nel sinallagma contrattuale (App. Roma, sent. n. 6097/2020).
Locazioni abitative.L’art. 23 è stato abrogato, limitatamente alle locazioni abitative, dall’art. 14 della L. 431/1998. Inoltre, la disciplina vigente sanziona con la nullità le pattuizioni volte ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito o, per i contratti a canone concordato, superiore al massimo previsto dagli accordi locali.
Le fonti esaminate non consentono di affermare in via generale la piena validità, nelle locazioni abitative, di clausole che trasferiscano integralmente all’inquilino le spese straordinarie.
Una clausola di questo tipo va valutata caso per caso, alla luce:
- del tipo contrattuale;
- dell’entità dell’onere;
- della sua possibile incidenza, di fatto, sul corrispettivo.
Un suggerimento operativo.In ogni caso, è opportuno che il contratto individui con chiarezza le voci di spesa trasferite, anche tramite rinvio espresso a una tabella di ripartizione. Questo evita interpretazioni incerte, che saranno risolte secondo i criteri ermeneutici degli artt. 1362 e ss. c.c..
6. L’onere della prova nel giudizio di rimborso
Il credito del locatore verso il conduttore per oneri condominiali ha natura dirimborsodi spese anticipate (App. Roma, sent. n. 8161/2018). L’obbligazione sorge quando il locatore ha corrisposto gli oneri all’ente di gestione (Trib. Roma, sent. n. 7680/2024).
Gli elementi da provare.Se il conduttore contesta, il locatore deve provare ex art. 2697 c.c. i fatti costitutivi del suo diritto. Non basta l’invio della richiesta ex art. 9: occorre dimostrare anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione delle spese (Cass., 28.09.2010, n. 20348; Cass., 1.04.2004, n. 6403).
I rendiconti approvati.Il locatore adempie il suo onere producendo i rendiconti approvati dall’assemblea. Spetta poi al conduttore muovere contestazioni specifiche, prendendo visione dei documenti giustificativi o chiedendone l’esibizione ex artt. 210 e ss. c.p.c..
La prova dell’esborso.La domanda va respinta in due casi:
- se manca la prova dell’effettivo esborso;
- se il bilancio prodotto non distingue tra quota del proprietario e quota dell’inquilino, né chiarisce la natura delle spese.
È stata quindi accolta l’opposizione del conduttore quando la somma richiesta risultava riferibile a spese straordinarie.
7. Le conseguenze dell’inadempimento
Verso il condominio.Se il proprietario non paga, il condominio agisce contro di lui, anche in via monitoria, sulla base delle delibere di approvazione dei bilanci e dei riparti. Il proprietario non può opporre al condominio l’inadempimento del conduttore, né gli accordi contenuti nel contratto di locazione (Trib. Roma, sent. n. 21673/2018).
È inammissibile anche l’eccezione del condomino che rifiuti di contribuire alle spese straordinarie perché l’appaltatore incaricato non avrebbe eseguito correttamente i lavori. Il suo obbligo contributivo è indipendente dalle vicende del rapporto tra condominio e impresa (Cass., 17.02.2023, n. 5110).
Verso il locatore: il termine di pagamento.Il conduttore deve pagare entro due mesi dalla richiesta. Questo termine delimita anche il periodo entro cui può chiedere l’indicazione specifica delle spese e prendere visione dei giustificativi (App. Roma, sent. n. 6097/2020).
La mora automatica.Decorso inutilmente il termine, il conduttore è automaticamente in mora. Non può sospendere o ridurre il pagamento adducendo la mancata indicazione delle spese (Trib. Roma, sent. n. 19606/2024).
La risoluzione del contratto.Il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’art. 1455 c.c. Questo vale salvo quanto previsto dall’art. 55, L. n. 392/1978, che consente la sanatoria in giudizio.
Per la giurisprudenza, la gravità dell’inadempimento è in tali casi predeterminata dalla legge. Resta però necessaria l’imputabilità della mora a dolo o colpa grave (Cass., 11.04.2006, n. 8418).
Un limite fondamentale.Questi rimedi riguardano gli oneri effettivamente posti a carico del conduttore. Il mancato pagamento di spese straordinarie che per legge spettano al locatore, in assenza di valida deroga, non può fondare la risoluzione del contratto.
8. Indicazioni operative
Per il locatore:
- verificare che i riparti dell’amministratore distinguano chiaramente le spese ordinarie da quelle straordinarie;
- chiedere il rimborso con una richiesta analitica, corredata dai criteri di ripartizione;
- conservare la prova dei pagamenti effettuati al condominio;
- informare il conduttore delle assemblee rilevanti.
Per il conduttore:
- esercitare entro due mesi dalla richiesta il diritto di ottenere il dettaglio delle spese e di visionare i giustificativi;
- formulare contestazioni specifiche, voce per voce;
- evitare rifiuti generici di pagamento.
In sede di stipula:
- disciplinare espressamente la ripartizione delle spese, anche con rinvio a una tabella;
- per le locazioni abitative, valutare con prudenza l’accollo all’inquilino di oneri straordinari.
